Grondbeleid

Inleiding

Overeenkomstig artikel 9, lid 2 van het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) dient een paragraaf Grondbeleid deel uit te maken van de programmabegroting en het jaarverslag. Transparantie over het grondbeleid voor u is om twee redenen van belang. In de eerste plaats vanwege het financiële belang en de risico’s en in de tweede plaats vanwege de relatie met de doelstellingen zoals aangegeven in de programma’s.

Beleid

Het gemeentelijke grondbeleid is vastgelegd in de Nota Grondbeleid van de voormalige gemeente Zevenaar welke op 18 december 2019 door de raad geldend en van toepassing verklaard op het gehele grondgebied van de gemeente. In de nota wordt uitwerking gegeven aan de manier waarop de grondpositie en het grondbeleid worden ingezet voor de ruimtelijke ontwikkeling. Daarnaast is een strategie opgesteld voor het beheer van strategisch grondbezit van Zevenaar (aankoop, exploitatie en uitgifte). Ook de relatie met het exploitatieplan in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), gericht op publiekrechtelijk kostenverhaal, is ingevuld.
In de collegevergadering van 16 maart 2021 is de grondprijsbrief 2020 vastgesteld. Door middel van de Raadsinformatiebrief 2020-024 bent u hierover op de hoogte gebracht en hebt u kennis kunnen nemen van de inhoud ervan. Jaarlijks wordt de grondprijsbrief geactualiseerd.

Het grondbeleid toen en nu
Het actief exploiteren van bouwgronden is een bedrijfsmatig proces, dat zich over meerdere jaren voltrekt. De gemeente Zevenaar heeft in het verleden voor een actieve grondpolitiek gekozen. Bouwgrond is economisch gezien een schaars goed. Een gemeente gebruikt grond om de lange termijnontwikkeling van wonen, werken en recreëren te sturen. De gemeente koopt in dat geval grond van derden, maakt deze bouwrijp en geeft deze grond uit aan bijvoorbeeld een projectontwikkelaar.
In de Nota Grondbeleid is gekozen voor een facilitair grondbeleid waarin grondverwerving niet meer centraal staat. Er wordt in dat geval meer samenwerking gezocht met private partijen. Een facilitair grondbeleid sluit aan op de ontwikkelingen van Zevenaar tot 2030, die in de structuurvisie van de voormalige gemeente Zevenaar zijn genoemd.

De nog lopende grondexploitaties dateren nog uit de tijd dat de gemeente een actieve grondpolitiek voerde.

Momenteel werken we aan een nieuwe Nota Grondbeleid welke is gebaseerd op de actualiteit van nu. Dat geldt ook voor de omgevingsvisies van de beide voormalige gemeenten. De Nota Grondbeleid wordt ter vaststelling aangeboden voor de raadsvergadering van 7 juli 2021. De omgevingsvisie volgt later dit jaar.

Woonvisie
In de woonvisies van beide voormalige gemeenten wordt de wijze waarop de gemeente invulling geeft aan de uitvoering van het beleid nader uitgewerkt. Samengevat komt de uitvoering op het volgende neer:
Regierol gemeente:
Wij regisseren als gemeente om de kwaliteit van de woningvoorraad te bewaken en de positie van kwetsbare doelgroepen te beschermen. De gemeente voert regie op de locatiekeuze en -invulling, zowel ruimtelijk als volkshuisvestelijk.
Voor aanpassingen in de bestaande woningvoorraad ligt onze rol bij bewustmaken en faciliteren van initiatieven van bewoners, eigenaren en het lokale bedrijfsleven. Kwetsbare doelgroepen beschermen wij door afspraken te maken met de woningcorporatie en met onze huisvestingsverordening.
Voorsorteren op veranderingen in de woningmarkt waarbij de bestaande voorraad centraal staat.
Waar wij voorheen rekening hebben gehouden met krimp blijkt nu uit de nieuwe woningbehoefteprognoses 2019 dat er geen sprake meer is van een krimp in de Liemers. De prognoses uit 2019 laat tenminste tot 2040 een huishoudensgroei zien. De belangrijkste regionale opgaven zijn dan ook: voorkomen dat het woningtekort verder oploopt in de Liemers, ruimte voor nieuwe woningbouwlocaties en behoefte aan betaalbaar wonen. Volgens het woningbehoefteonderzoek zou tot 2025 bijna de helft van het woningbouwprogramma moeten bestaan uit betaalbare koopwoningen tot € 200.000,- en daarnaast is er vanuit de middeninkomens ook behoefte aan particuliere huur in de middenhuur. Omdat de vraag naar verwachting nog verder zal toenemen heeft het verhogen van de nieuwbouwproductie op de korte termijn (vóór 2025) dan ook prioriteit. Daarom is het van belang om de komende twee jaar te benutten om de beschikbare planologische capaciteit (versneld) in te zetten. En eventueel andere plannen in de tijd naar voren te halen, en aanvullende nieuwbouwlocaties te zoeken voor de periode na 2025.
Op gebied van duurzaamheid, levensloopgeschiktheid en uitstraling zijn investeringen nodig om bestaande woningen aantrekkelijk te houden of te maken. De verbetering van de energieprestatie van woningen van ouder dan 30 jaar is hierbij het uitgangspunt.

Leefbaarheid:
Wij gaan voor leefbare kernen. Met het woningbouwprogramma dragen wij hier aan bij. Woningen bouwen wij hoofdzakelijk in de inbreidingsgebieden met uitzondering van enkele grote uitbreidingsgebieden. Woningbouw zien wij hierbij als middel voor de groeiende woningbehoefte en deels het woningtekort in de regio. Als het gaat om de doelgroepen met een kwetsbare positie vragen wij vooral de corporaties een actieve rol op zich te nemen. Samen met de corporaties, welzijnsorganisaties, scholen, woningeigenaren, buurtbewoners die zich verenigen en ook plaatselijke ondernemers gaan we aan de slag bij specifieke problemen op het gebied van leefbaarheid.

Faciliteren van initiatieven:
Als gemeente kiezen we niet een bepalende en sturende rol, maar een meer faciliterende rol. Zeker ook in het wonen, waar wij op de woningmarkt met een aantal instrumenten voorwaarden kunnen scheppen voor derden. Dat doen we met bestemmingsplannen, onderhoud en beheer van de openbare ruimte, deelnemen bij leefbaarheidsaanpak, onderzoek en monitoring en het op bescheiden schaal beschikbaar stellen van stimuleringsregelingen. Bij nieuwbouw kunnen we door onze grondposities (Groot Holthuizen, Middag Oost en diverse inbreidingslocaties) nog wel een sturende rol nemen. We laten in principe de markt aan zet bij het bepalen van de gewenste woningtypen, gevoed door prognose cijfers en woningmarktonderzoeken. Hierbij zijn we kritisch als het gaat om woningen in het goedkope en betaalbare segment, zowel in de koop als huurmarkt. Gelet op de looptijd van de eigen grondexploitaties zal de gemeentelijke rol vanaf 2025 meer faciliterend gaan worden.

In maart 2020 is de regionale Woondeal gesloten met daarin de ambitie om tot 2040 in de regio Arnhem-Nijmegen 50.000 tot 60.000 woningen tot te voegen, met de grootste opgave tot 2025. Aanvullende aan de kwantitatieve ambitie heeft de regio afgesproken 50% van de zachte plancapaciteit te realiseren in het betaalbare segment (sociale- en middeldure huur en betaalbare koop) (betaalbaar is in de woondeal tot de NHG-grens). In de Liemerse woonagenda zijn wij een stap verder gegaan. Daarin is afgesproken dat we bij de bouw van betaalbare koopwoningen als bovengrens € 250.000 hanteren. Dit is lager dan de grens in de Woondeal. Voor middeldure huur hanteren we een huurprijs van € 850 per maand als bovengrens. Bij dit alles is wel rekening gehouden met de kwantiteit van een project. De gemeente wil bij nieuwe woningbouwprojecten met 20 of meer woningen de helft in het betaalbare segment realiseren waarvan 25% in het sociale segment.

De huurprijzen zijn zo sterk gestegen dat het betaalbare aanbod in de bestaande woningvoorraad nog maar mondjesmaat beschikbaar is. Voor nieuwbouwontwikkelaars is een businesscase met betaalbare huurwoningen meestal niet aantrekkelijk. In het betaalbare segment zien we dan ook een belangrijke rol weggelegd voor ons als gemeente. We sturen bij nieuwbouwprojecten op prijsklassen en het aandeel sociale huurwoningen. Het overgrote deel van de toekomstige woningvoorraad staat er al, en wordt naar tevredenheid bewoond. Nieuwbouw moet dus kwalitatief echt iets toevoegen om overaanbod te voorkomen en doorstroming te bevorderen. Dat geldt niet alleen voor de prijsklasse maar ook voor het woningtype. Daarbij is ook must dat bij nieuwbouw een gedifferentieerd programma worden gerealiseerd dat aansluit op de bestaande omgeving.
Dit alles betekent dat de gemeente Zevenaar nog een forse opgave heeft uit te voeren. De focus ligt vooral in de kern Zevenaar. In de omliggende kernen willen wij maatwerk leveren. Naar verwachting in de periode 2021 tot 2026 worden er ca. 1200 woningen toegevoegd of zijn in aanbouw. Na 2026 staan er ook nog ruim 500 woningen gepland.
In de Woondeal zijn drie versnellingslocaties aangewezen voor woningbouw: locatie Holtkamp, (het tijdelijke buurtpark) Het Hof in de wijk Groot Holthuizen en de BAT-locatie.

Beleidskaders

Nota grondbeleid gemeente Zevenaar januari 2012 Grondprijsbrief gemeente Zevenaar 2021 Woonvisie Gemeente Zevenaar 2015-2025 Woonvisie Gelders Eiland 2018 Regionale Woondeal 2020 Regionaal Programma Werklocaties (RPW)
In de tweede helft van maart 2020 bereikte de coronacrisis ons land. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) constateert dat vooral de verkoop van bestaande woningmarkt op peil blijft. De centrale en lokale overheden hebben het enorme pakket aan ondersteunings-maatregelen in het kader van de coronacrisis tot eind 2020 in stand gehouden. Daardoor zijn nog steeds relatief weinig woonconsumenten in economische zin echt geraakt door de coronacrisis. In combinatie met een vooruitzicht op het vaccineren van de bevolking, is het vertrouwen in de koopwoningmarkt in het derde en vierde kwartaal van 2020 weer volledig hersteld. Woonconsumenten durven, tegen forse prijzen, ook in 2020 een (andere) woning te kopen (bron: Website NVM februari 2021). Regionaal Programma Werklocaties Op 11 Juni 2020 heeft de gemeenteraad ingestemd met de herziening van het Regionaal Programma Werklocaties op basis van de uitgangspunten zoals geformuleerd in het Advies Monitoring 2019 RPW, met uitzondering van 1c (Kantoren) en 1d (PDV). Dit betreft de schrapopgave onbenutte dubbelbestemming Kantoren op Mercurion en de onbenutte dubbelbestemming PDV (perifere detailhandel) op Hengelder. Tevens heeft de raad besloten om de schrapopgave voor bedrijventerreinen te laten vervallen en het toetsingskader voor bedrijfskavels voor XXL-logistiek vast te stellen. Het Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen (RPW) dat sinds 2017 de kaders vormt voor het regionaal beleid ten aanzien van bedrijventerreinen, kantoren en perifere detailhandel, was toe aan een actualisatie voor de periode 2021 tot en met 2024. Daarom heeft u op 24 maart 2021 ingestemd met een geactualiseerd RPW. Hierin zijn onder meer afspraken vastgelegd als het gaat om: De verdeling van de ontwikkelruimte voor bedrijventerreinen; De verdeling van de ontwikkelruimte voor regionale bedrijventerreinen; De verdeling van de ontwikkelruimte voor XXL-logistiek; Een duurzame ruimtelijke invulling van de werklocaties in de regio Arnhem-Nijmegen in het kader van de Groene Metropoolregio. Het medio 2022 uitvoeren van een monitor van het RPW 2021-2024 Voor regionale bedrijventerreinen wordt de ontwikkelruimte vrijgegeven op basis van twee tranches, waarbij 50% in 2021 wordt opengesteld. De 2e tranche wordt in 2022 toegewezen op basis van de uitkomst van de genoemde monitoring. Voor de nog te ontwikkelen kavels op Mercurion wordt de bestemming gewijzigd naar lokaal bedrijventerrein waarmee de schrapopgave komt te vervallen. Voor XXL-logistiek blijkt de ruimtevraag het grootst. Deze ruimte wordt in het RPW toegewezen aan de Knooppunten Nijmegen en EMZ (Emmerich, Montferland en Zevenaar). Ook deze ruimte wordt gefaseerd verdeeld waarbij ook de monitoring in 2022 kan leiden tot aanpassing van de afspraken. Na besluitvorming in de colleges en raden is het RPW 2021-2024 aan het college van Gedeputeerde Staten van de Provincie Gelderland ter besluitvorming voorgelegd. Na vaststelling door Gedeputeerde Staten is het RPW mede onderdeel van het regionale toetsingskader voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Bij het schrijven van voorliggende paragraaf Grondbeleid was de besluitvorming door GS nog niet bekend. Bovenstaande impliceert dat het vertrouwen groot is ten aanzien van de nog uit te geven kavels op 7Poort. De nog 2 resterende kavels op Mercurion kunnen blijvend aangeboden worden. Project ViA15 In de huidige planning van de doortrekking van de A15 en aansluiting/verbreding van de A12 is opgenomen dat de openstelling A15 en verbreding A12 in de jaren 2023-2025 gerealiseerd zal zijn (bron: website Rijkswaterstaat d.d. 04-03-2021, planning onder voorbehoud). De Raad van State (RvS) heeft in het kader van het Tracébesluit A12/A15 op 20 januari 2021 een tussenuitspraak gedaan over de beroepen die hiertegen waren ingediend. Deze heeft de minister van Infrastructuur en Waterstaat de gevraagd om de stikstofgevolgen van het Tracébesluit beter te motiveren. Daarnaast vraagt de RvS om een nadere onderbouwing van de verwachte voordelen van een faunapassage en amfibietunnel in het tracé. Hiervoor heeft het ministerie een halfjaar de gelegenheid gekregen. Daarna zal een definitief oordeel worden gegeven over het tracébesluit. De verwachtingen zijn hoopvol omdat door de stakeholders al diverse processen (voorbereiding, engineering, verleggen leidingen en aanbesteding) in gang zijn gezet. Het afzetrisico voor het plangebied kan hierdoor dan afnemen.

Nota grondbeleid gemeente Zevenaar januari 2012
Grondprijsbrief gemeente Zevenaar 2021
Woonvisie Gemeente Zevenaar 2015-2025
Woonvisie Gelders Eiland 2018
Regionale Woondeal 2020
Regionaal Programma Werklocaties (RPW)

In de tweede helft van maart 2020 bereikte de coronacrisis ons land. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) constateert dat vooral de verkoop van bestaande woningmarkt op peil blijft. De centrale en lokale overheden hebben het enorme pakket aan ondersteunings-maatregelen in het kader van de coronacrisis tot eind 2020 in stand gehouden. Daardoor zijn nog steeds relatief weinig woonconsumenten in economische zin echt geraakt door de coronacrisis. In combinatie met een vooruitzicht op het vaccineren van de bevolking, is het vertrouwen in de koopwoningmarkt in het derde en vierde kwartaal van 2020 weer volledig hersteld. Woonconsumenten durven, tegen forse prijzen, ook in 2020 een (andere) woning te kopen (bron: Website NVM februari 2021).

Regionaal Programma Werklocaties
Op 11 Juni 2020 heeft de gemeenteraad ingestemd met de herziening van het Regionaal Programma Werklocaties op basis van de uitgangspunten zoals geformuleerd in het Advies Monitoring 2019 RPW, met uitzondering van 1c (Kantoren) en 1d (PDV). Dit betreft de schrapopgave onbenutte dubbelbestemming Kantoren op Mercurion en de onbenutte dubbelbestemming PDV (perifere detailhandel) op Hengelder.
Tevens heeft de raad besloten om de schrapopgave voor bedrijventerreinen te laten vervallen en het toetsingskader voor bedrijfskavels voor XXL-logistiek vast te stellen.

Het Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen (RPW) dat sinds 2017 de kaders vormt voor het regionaal beleid ten aanzien van bedrijventerreinen, kantoren en perifere detailhandel, was toe aan een actualisatie voor de periode 2021 tot en met 2024. Daarom heeft u op 24 maart 2021 ingestemd met een geactualiseerd RPW. Hierin zijn onder meer afspraken vastgelegd als het gaat om:

De verdeling van de ontwikkelruimte voor bedrijventerreinen;
De verdeling van de ontwikkelruimte voor regionale bedrijventerreinen;
De verdeling van de ontwikkelruimte voor XXL-logistiek;
Een duurzame ruimtelijke invulling van de werklocaties in de regio Arnhem-Nijmegen in het kader van de Groene Metropoolregio.
Het medio 2022 uitvoeren van een monitor van het RPW 2021-2024

Voor regionale bedrijventerreinen wordt de ontwikkelruimte vrijgegeven op basis van twee tranches, waarbij 50% in 2021 wordt opengesteld. De 2e tranche wordt in 2022 toegewezen op basis van de uitkomst van de genoemde monitoring. Voor de nog te ontwikkelen kavels op Mercurion wordt de bestemming gewijzigd naar lokaal bedrijventerrein waarmee de schrapopgave komt te vervallen.
Voor XXL-logistiek blijkt de ruimtevraag het grootst. Deze ruimte wordt in het RPW toegewezen aan de Knooppunten Nijmegen en EMZ (Emmerich, Montferland en Zevenaar). Ook deze ruimte wordt gefaseerd verdeeld waarbij ook de monitoring in 2022 kan leiden tot aanpassing van de afspraken.
Na besluitvorming in de colleges en raden is het RPW 2021-2024 aan het college van Gedeputeerde Staten van de Provincie Gelderland ter besluitvorming voorgelegd. Na vaststelling door Gedeputeerde Staten is het RPW mede onderdeel van het regionale toetsingskader voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Bij het schrijven van voorliggende paragraaf Grondbeleid was de besluitvorming door GS nog niet bekend.

Bovenstaande impliceert dat het vertrouwen groot is ten aanzien van de nog uit te geven kavels op 7Poort. De nog 2 resterende kavels op Mercurion kunnen blijvend aangeboden worden.

Project ViA15
In de huidige planning van de doortrekking van de A15 en aansluiting/verbreding van de A12 is opgenomen dat de openstelling A15 en verbreding A12 in de jaren 2023-2025 gerealiseerd zal zijn (bron: website Rijkswaterstaat d.d. 04-03-2021, planning onder voorbehoud).
De Raad van State (RvS) heeft in het kader van het Tracébesluit A12/A15 op 20 januari 2021 een tussenuitspraak gedaan over de beroepen die hiertegen waren ingediend. Deze heeft de minister van Infrastructuur en Waterstaat de gevraagd om de stikstofgevolgen van het Tracébesluit beter te motiveren. Daarnaast vraagt de RvS om een nadere onderbouwing van de verwachte voordelen van een faunapassage en amfibietunnel in het tracé. Hiervoor heeft het ministerie een halfjaar de gelegenheid gekregen. Daarna zal een definitief oordeel worden gegeven over het tracébesluit. De verwachtingen zijn hoopvol omdat door de stakeholders al diverse processen (voorbereiding, engineering, verleggen leidingen en aanbesteding) in gang zijn gezet. Het afzetrisico voor het plangebied kan hierdoor dan afnemen.