Reserve, voorzieningen en risico's
Eventuele winsten uit de grondexploitaties voegen wij toe aan de algemene reserve, een en ander zoals bepaald in de Nota Grondbeleid.
Voor verlieslatende grondexploitaties wordt een verliesvoorziening getroffen, zoals voorgeschreven in het BBV. Voor winstgevende grondexploitaties zijn sinds 2017 gewijzigde BBV-regels van toepassing waarbij aansluiting is gezocht bij algemeen aanvaardbare methodes in het bedrijfsleven en bij fiscale regelgeving. Hierbij is -ten aanzien van tussentijdse winstneming- de zogenaamde Poc-methode van toepassing (Percentage of completion). Deze methode houdt rekening met de fase waarin de grondexploitatie, zowel wat betreft opbrengsten als de kosten, verkeert. Hiermee kan op basis van een deel (percentage) van de realisatie van een project tussentijdse winst worden toegevoegd aan de algemene middelen (voorheen werd uitsluitend winst genomen indien het project in zijn geheel gereed was). Concreet is deze methode uitsluitend op de grondexploitatie Mercurion van toepassing omdat deze als enige winstgevend is. Omdat Mercurion in 2020 geen ontwikkelingen kende is er geen sprake van een tussentijdse winstneming in dat jaar.
De stand van de verliesvoorziening grondexploitaties bedraagt per 31-12-2020 volgens voorliggende jaarrekening € 24.527.000.
Ten behoeve van de voorliggende jaarrekening hebben wij de risico’s geactualiseerd. Het risicoprofiel van de grondexploitaties kent de volgende ontwikkeling:
Risicoprofiel grondexploitaties 01-09-2020 en 01-01-2021 | ||||
Naam grondexploitatie | Risicoprofiel per 01-09-2020 | Risicoprofiel per 01-01-2021 | Verschil sept. 2020 - jan. 2021 | Afwijking in % |
|---|---|---|---|---|
Zevenaar Oost - bedrijven | 6.668 | 686 | 5.982 | 89,7% |
Zevenaar Oost – wonen | 289 | 351 | -62 | -21,5% |
Totaal Zevenaar Oost | 6.957 | 1.037 | 5.920 | 85,1% |
Middag Oost & Zwanenwaay | 98 | 47 | 51 | 52,0% |
Rijnark Lobith | 96 | 96 | 0 | 0,0% |
Uuleveld Pannerden | 18 | 18 | 0 | 0,0% |
Totaal Overige complexen | 212 | 161 | 51 | 24,1% |
Totaal Risico's | 7.169 | 1.198 | 5.971 | 83,3% |
We zien een verbetering van het risicoprofiel van € 5.971.000 waarvoor de volgende oorzaken zijn aan te wijzen:
Zevenaar Oost - Bedrijven:
- Het risico in het kader van het Regionaal Programma Werklocaties (RPW) kan geheel worden weggenomen doordat de schrapopgave bij de actualisatie van het RPW voor de periode 2021-2024 is komen te vervallen. Er blijkt zelfs ruimte te bestaan voor extra ontwikkelruimte in verband met toenemende vraag naar bedrijfsgronden. Dit heeft een aanzienlijke invloed gehad op het risicoprofiel tot nu toe.
- Omdat de ontwikkeling van het Outletcenter steeds dichterbij komt (de plannen zijn verder uitgewerkt) schatten we het risico op het niet-ontwikkelen lager in.
- Het vertragingsrisico als gevolg van de coronacrisis was bij de 2e Voortgangsrapportage voor een belangrijk deel verwerkt door een extra toevoeging aan de verliesvoorziening. Deze toevoeging is in voorliggende jaarstukken achterwege gebleven wat niet wegneemt dat er geen risico op vertraging is. Naast een economisch gevolg van de coronacrisis kennen we ook de onduidelijkheid rond het Tracébesluit ViA15 wat bedrijven mogelijk belemmert in de beslissing om zich op 7Poort te vestigen. Dit vertragingsrisico is verwerkt in het voorliggende risicoprofiel.
- We hebben een risicopost opgenomen voor mogelijke stijging van materiaalkosten en kosten voor inhuur en externe advisering.
Zevenaar Oost - Wonen:
- De grondprijsrisico's vanwege de gevolgen van de corona pandemie hadden we in de 2e Voortgangsrapportage financieel vertaald door een extra toevoeging aan de verliesvoorziening. Gelet op de huidige verkoopcijfers ligt een werkelijke dotatie aan de verliesvoorziening in de jaarstukken niet voor de hand. Voor de middellange termijn bestaat er echter nog wel onzekerheid omtrent de gevolgen van de crisis voor de grondprijzen. Daarom hebben we hiervoor een risicopost opgenomen.
- Door de huidige vraag naar woningen en bouwkavels hebben we het risico op vertraging in de uitgifte naar beneden bijgesteld.
- We hebben een risicopost opgenomen voor mogelijke stijging van materiaalkosten en kosten voor inhuur en externe advisering.
- Het renterisico wordt opnieuw lager geschat door de huidige blijvende lage rentestanden, in combinatie met de nog relatief korte looptijd van de grondexploitatie.
Middag Oost & Zwanenwaay:
De verlaging van het risicoprofiel kan hier vooral worden toegerekend aan gunstigere verwachtingen van het uitgiftetempo (zie ook bij Zevenaar Oost Wonen) en rentekosten.
In de Paragraaf Weerstandsvermogen kunt u de verhouding van de grondexploitatie-risico's zien in relatie tot het gemeente brede risicoprofiel.